Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Die Immobilie als Kapitalanlage: Stabilität, Sicherheit und langfristiger Wert

Wir von der Heiner Neuenstein GmbH stehen Ihnen hierbei beratend zur Seite. Mit diesem Blogbeitrag möchten wir Ihnen aber vorab schon einen kleinen Überblick verschaffen, worauf es bei der Kapitalanlage Immobilien ankommt.

Warum sind Immobilien eine gute Geldanlage?

Die Entscheidung, in Immobilien zu investieren, ist eine wichtige und weitreichende finanzielle Überlegung. Die Investition in Immobilien gilt seit langem als eine der attraktivsten Formen der Kapitalanlage, und das aus gutem Grund. Aber was macht eine Immobilie zur Kapitalanlage interessant? Im Folgenden haben wir Ihnen einige Gründe herausgesucht, die für Immobilien als Kapitalanlage sprechen.

1. Langfristige Wertsteigerung

Eine der Hauptgründe für die eigene Immobilie als Kapitalanlage ist ihre historisch stabile Wertentwicklung. Im Gegensatz zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen sind Immobilienpreise weniger volatil und unterliegen nicht den gleichen starken Schwankungen. Dies bedeutet, dass Immobilieninvestoren eine größere Sicherheit in Bezug auf den Werterhalt ihres Investments haben.

Die Immobilienpreise können zwar regional und zeitlich schwanken, aber langfristig betrachtet verzeichnen Immobilien tendenziell eine positive Wertentwicklung. Dies ist besonders in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit von Vorteil, da Immobilieninvestitionen als sicherer Hafen dienen können.

2. Stabile Einnahmequelle durch Mieteinnahmen

Ein weiterer Grund bei Immobilieninvestitionen sind die regelmäßigen Mieteinnahmen, die von Mietobjekten generiert werden. Die Einnahmen vermieteter Immobilien bieten einen stabilen Cashflow, der zur Deckung von laufenden Kosten und zur Erzielung eines positiven monatlichen Ertrags verwendet werden kann.

Im Gegensatz zu anderen Anlageklassen wie Dividendenaktien sind Mieteinnahmen weniger anfällig für Marktschwankungen und können eine zuverlässige, stabilere Einnahmequelle darstellen. Selbst in Zeiten wirtschaftlicher Abschwünge sind Menschen auf Wohnraum angewiesen, was die Nachfrage nach Mietobjekten tendenziell aufrechterhält.

3. Diversifikation des Portfolios

Immobilien bieten Ihnen als Anleger bzw. Anlegerin die Möglichkeit, Ihr Portfolio zu diversifizieren. Dies ist ein wichtiger Aspekt bei der Risikostreuung. Wenn beispielsweise Aktienmärkte fallen, können Immobilieninvestitionen dazu beitragen, die Verluste auszugleichen.

Darüber hinaus können Immobilien als Absicherung gegen wirtschaftliche Unsicherheit dienen. In Zeiten von Rezessionen oder Finanzkrisen haben Immobilieninvestoren oft stabile Einnahmen aus Mieteinnahmen und können von steigenden Immobilienwerten profitieren.

4. Immobilien als Geldanlage: Physische Vermögenswerte

Eine Immobilie ist ein physischer Vermögenswert, den Sie als Investor bzw. Investorin besitzen und kontrollieren. Im Gegensatz zu anderen Anlageformen, die nur auf Papier existieren, können Immobilien nicht einfach verschwinden oder ihren Wert verlieren. Sie sind solide Vermögenswerte, die einen greifbaren Nutzen bieten.

Die Sicherheit von Immobilien als Kapitalanlage liegt darin, dass sie nicht so anfällig für Betrug, Manipulation oder externe Einflüsse sind wie andere Anlageklassen. Solange die Immobilie ordnungsgemäß gewartet wird, bleibt der Zustand der Immobilie in der Regel über lange Zeiträume hinweg stabil und wertvoll.

5. Inflationsschutz

Ein weiterer Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage ist der Inflationsschutz. Inflation führt dazu, dass die Kaufkraft einer Währung im Laufe der Zeit abnimmt. Immobilieninvestoren können jedoch von steigenden Mietpreisen profitieren, die in der Regel mit der Inflation einhergehen. Dies bedeutet, dass die Mieteinnahmen und der Wert der Immobilie tendenziell im Einklang mit der Inflation steigen.

Immobilieninvestitionen dienen daher als effektiver Schutz gegen den Verlust von Kaufkraft, der durch Inflation verursacht wird. Dies ist besonders wichtig, um den langfristigen Wert des investierten Kapitals zu erhalten.

Steuervorteile für Immobilieninvestoren

Beim Investieren in Immobilien können Sie eine Reihe an Vorteilen steuerlich geltend machen und davon profitieren. Eine der wichtigsten ist die Möglichkeit, Abschreibungen geltend zu machen. Diese erlauben es Ihnen, den Wert der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum steuerlich abzuschreiben, was zu niedrigeren Steuerzahlungen führt.

Darüber hinaus sind Mieteinnahmen oft steuerlich begünstigt, und es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Steuerlast auf Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien zu minimieren. So können Sie beispielsweise höhere Rendite aus der Investition Ihrer Immobilie erzielen.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Wenn Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu kaufen – sei es eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus – um sie zu vermieten, sollten Sie dabei bedenken: Je besser die Lage, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die Infrastruktur, die Ausstattung und der Zustand der Immobilie sind, desto höher sind die erwarteten Mieteinnahmen. Dies führt logischerweise zu höheren Gewinnen. Um eine optimale Entscheidung zu treffen, empfehlen wir Ihnen, sich in die Lage Ihrer potenziellen Mieter zu versetzen. Gibt es in der Umgebung attraktive Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Cafés, Spielplätze und Kitas? Sind alle Annehmlichkeiten vorhanden, die für ein angenehmes Leben notwendig sind? Gibt es ausreichend Parkplätze oder Garagen? Es ist auch wichtig, die zukünftige Entwicklung der Umgebung zu berücksichtigen. Wenn all diese Faktoren erfüllt sind, können Sie in der Regel höhere Kaufpreise und niedrigere Renditen erwarten. 

Besonders profitabel kann der Kauf eines Mehrfamilienhauses mit mehreren Wohnungen als Kapitalanlage sein. Dies geht jedoch nicht nur mit höheren Anschaffungskosten einher, sondern auch mit einem erheblichen Verwaltungsaufwand. Es besteht auch das Risiko von Leerständen oder nicht zahlenden Mietern. Für die meisten Menschen ist der Kauf einer einzelnen Wohnung als Kapitalanlage realistischer – dies ist mit weniger Kosten und Aufwand verbunden.

Auch einzelne Häuser können ebenfalls als Kapitalanlagen dienen. Abgesehen von Mehrfamilienhäusern können auch Einfamilien- oder Doppelhäuser in Betracht gezogen werden. Die Rendite kann je nach Lage zwar etwas niedriger ausfallen als bei Wohnungen, aber beim späteren Verkauf kann ein höherer Gewinn erzielt werden.

Im Gegensatz dazu eignen sich Gewerbeimmobilien eher weniger als Kapitalanlagen. Die Preise auf dem Markt für Gewerbeimmobilien sind starken Schwankungen unterworfen, was sich auch in der aktuellen Situation zeigt. Der Trend zum Home-Office, dem Arbeiten von Zuhause, macht Gewerbeimmobilien derzeit weniger attraktiv.

Immobilie als Teil der Altersvorsorge

Eine selbstgenutzte Immobilie war wohl schon immer die beste Altersvorsorge – und das wird sich auch in naher Zukunft nicht so schnell ändern. Wer in die eigenen vier Wände investiert, genießt zum einen ein großes Stück Sicherheit – denn was könnte beruhigender sein, als ein schönes Eigenheim, in dem man für den Rest seines Lebens wohnen kann? Zum anderen ist das verbaute Kapital aber auch eine finanzielle Absicherung, womit Sie später im Alter die Rente aufstocken können. Ob mit einem Immobilien-Teilverkauf oder einem kompletten Hausverkauf auf Rentenbasis: Wer liquide Mittel aus seinem Eigentum lösen möchte, hat hier mehrere Optionen. Wir von Heiner Neuenstein GmbH beraten Sie auch beim Verkauf gerne ganz individuell und klären über die verschiedenen Modelle auf.

Immobilien als Kapitalanlage (für Anfänger) – Wichtige Fragen

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich unter anderem mit folgenden Fragen beschäftigen:

1. Der Kaufpreis:

Wie steht der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete? Ist dieses Verhältnis für die Lage angemessen? Ein Faktor von 20 deutet auf eine günstige Option hin, während 25 mittlerweile in den meisten Gegenden üblich ist. Ein Faktor von 30 gilt als teuer, kommt aber besonders in größeren beliebten Städten (A-Lage) häufig vor.

2. Die Anschaffungskosten:

Wie hoch sind die Nebenkosten für den Kauf? Das umfasst die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Maklerprovision für die Immobilie. Diese Kosten können erheblich sein und sollten in Ihre Gesamtkalkulation einfließen.

3. Die Nutzungsdauer:

Haben Sie bereits eine Vorstellung davon, wie lange Sie die Immobilie behalten möchten? Es ist ratsam, sich bereits im Vorfeld Gedanken darüber zu machen, wie lange Sie die Immobilie behalten möchten. Ihre Pläne für die Zukunft und Ihre finanzielle Strategie sollten hierbei berücksichtigt werden. Überlegen Sie, wann und auf welche Weise Sie beabsichtigen, Ihre Investition abzuschließen.

4. Mieteinnahmen:

Welche Kaltmiete pro Quadratmeter erwarten Sie? Ist diese Miete in der Region für vergleichbare Immobilien realistisch? 

Die erwartete Kaltmiete pro Quadratmeter ist ein entscheidender Faktor. Sie sollten realistisch einschätzen, ob diese Miete in der Region für vergleichbare Immobilien tatsächlich erzielbar ist. Es ist auch wichtig zu überlegen, wer sich um die Vermietung kümmert, insbesondere wenn die Wohnung einmal leer stehen sollte.

5. Verwaltungskosten:

Wie hoch sind die Verwaltungskosten für die Wohnung? Auch dies gilt es bei der Farge einer Immobilie als Kapitalanlage zu berücksichtigen.

6. Erhaltungsaufwand:

Welche gemeinschaftlichen Erhaltungskosten sind absehbar? Wie viel sollte man dafür monatlich zurücklegen? 

Es ist von großer Bedeutung, den voraussichtlichen gemeinschaftlichen Erhaltungsaufwand zu ermitteln. Hierbei sollten Sie auch das monatliche Hausgeld berücksichtigen, das für Instandhaltungsarbeiten vorgesehen ist. Darüber hinaus ist es ratsam, einen zusätzlichen Betrag für die Wohnung zurückzulegen, um unvorhergesehene Kosten abzudecken.

7. Steuern:

Wie ist die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude aus steuerlicher Sicht? Wie wirkt sich dies auf die Abschreibung aus? Welcher Grenzsteuersatz ist für Sie relevant?

Die steuerliche Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude sowie die sich daraus ergebende Abschreibung sollten Sie genau durchdenken. Ebenso ist es wichtig, Ihren persönlichen Grenzsteuersatz zu berücksichtigen, da dieser Ihre steuerliche Situation erheblich beeinflusst.

8. Finanzierung:

Ist die Zinsbindung für die geplante Finanzierung länger als die geplante Nutzungsdauer? Wenn nicht, benötigen Sie nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung. Lassen Sie sich zeigen, wie sich ein möglicher Zinsanstieg auf Ihre monatliche Rate und die Rendite auswirken kann.

9. Wiederverkauf:

Welche Faktoren beeinflussen bereits heute die Wertentwicklung der Immobilie? Gibt es absehbare Risiken?

Die Wertentwicklung Ihrer Immobilie ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Es ist wichtig, zu analysieren, welche Faktoren bereits heute Einfluss auf die Wertentwicklung nehmen könnten. Gleichzeitig sollten Sie potenzielle Risiken im Auge behalten. Sie sollten erwägen, ob Sie in der Zukunft die Immobilie zu einem ähnlichen Faktor (Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete) verkaufen können, wie Sie sie ursprünglich erworben haben.

Heiner Neuenstein: Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger und Fortgeschrittene

Es gibt viele gute Gründe, warum Sie in Immobilien als Kapitalanlage investieren sollten. Die Stabilität, Sicherheit, langfristige Wertsteigerung und die steuerlichen Vorteile machen Immobilien zu einer äußerst attraktiven Option für Investoren, die ihr Kapital auf nachhaltige Weise sichern und vermehren möchten.

Dennoch sollten Sie sich bewusst sein, dass Immobilieninvestitionen auch mit ihren Herausforderungen und Risiken einhergehen. Dazu gehören die ordnungsgemäße Verwaltung, die Auswahl der richtigen Standorte und die Finanzierung. Wenn Sie in Betracht ziehen, in Immobilien zu investieren, ist es ratsam, sorgfältige Recherchen anzustellen, gut zu planen und bei Bedarf professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Auf diese Weise können Sie die besten Ergebnisse aus Ihren Immobilieninvestitionen erzielen.

Wir verstehen uns auf die bundesweite Vermarktung hochwertiger Qualitätsimmobilien als Kapitalanlage und für die Eigennutzung. Unser Schwerpunkt liegt hierbei auf Immobilien im Norden Deutschlands – an der Küste und den Inseln. Gerne beraten wir Sie persönlich, und schauen gemeinsam, wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie lohnt. Wir freuen uns auf Sie!