Leibrente: Eine bewährte Methode zur finanziellen Absicherung im Alter

Als erfahrene Immobilienexperten verstehen wir bei der Heiner Neuenstein GmbH die Herausforderungen, denen viele ältere Immobilieneigentümer gegenüberstehen. Oftmals stecken die finanziellen Mittel, die über Jahrzehnte hinweg in ihre Immobilie investiert wurden, im Wohneigentum fest. Was einst als solide Altersvorsorge geplant war, kann im Rentenalter die Lebensqualität einschränken. In solchen Fällen kann die Leibrente eine interessante Option sein, um die eigene Liquidität zu erhöhen, ohne das geliebte Zuhause verlassen zu müssen. Doch wie genau funktioniert die Leibrente? Für wen lohnt sie sich? Welche Vor- und Nachteile sind damit verbunden und wie funktioniert die Berechnung einer Leibrente? In diesem Blogartikel werden wir uns ausführlich mit diesen Fragen beschäftigen.

Was ist eine Leibrente?

Die Leibrente ist eine finanzielle Vereinbarung, bei der ein Immobilieneigentümer das Eigentum über seine Immobilie gegen eine lebenslange oder zeitlich begrenzte Rente überträgt. Dabei bleibt der Verkäufer in der Regel bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen. Die Rente wird vom Käufer der Immobilie als regelmäßige Teilzahlung geleistet. Diese Zahlungen können monatlich, quartalsweise oder jährlich erfolgen, je nach Vereinbarung im Kaufvertrag. Nach dem Tod des Verkäufers wird dann der neue Eigentümer zusätzlich zum Besitzer der Immobilie und kann sie nach seinen Wünschen nutzen und von einer eventuellen Wertsteigerung profitieren oder die Immobilie selber beziehen.

Das Wohnrecht ist ein wesentlicher Bestandteil der Leibrente. Es ermöglicht dem Verkäufer, weiterhin in der Immobilie zu wohnen, auch nachdem er sie verkauft hat. Das Wohnrecht ist in den Rentenzahlungen bzw. im Verkaufspreis eingepreist. Es ist wichtig zu beachten, dass das Wohnrecht den Verkäufer daran hindert, die Immobilie zu vermieten oder anderweitig zu nutzen, die mit dem Wohnrecht unvereinbar ist.

Wie funktioniert die Leibrente?

Die Leibrente funktioniert im Grunde wie ein regulärer Immobilienverkauf, mit dem Unterschied, dass der Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Form einer Rente gezahlt wird. Der Verkäufer gibt seine Eigentümerrechte an den Käufer ab, behält jedoch das Wohnrecht. Der Käufer zahlt die Rente an den Verkäufer, solange dieser lebt.

Es gibt verschiedene Varianten der Leibrente. Die gängigste Form ist die lebenslange Leibrente, bei der die Rente so lange gezahlt wird, bis der Verkäufer stirbt. Es gibt jedoch auch temporäre Leibrenten, bei denen die Rentenzahlungen über einen festgelegten Zeitraum erfolgen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, eine Leibrente für zwei Personen abzuschließen, bei der die Rente an beide Personen bis zum vereinbarten Endzeitpunkt gezahlt wird.

Wissenswert: In den meisten Fällen übernimmt der neue Eigentümer beim Hausverkauf gegen Rentenzahlung üblicherweise die meisten Pflichten, wie etwa die Instandhaltung sowie die Zahlung von Grundstückssteuern und anderen Gebühren.

• Immobilienwert: Der Wert der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle. Ein höherer Verkehrswert des Grundstücks ermöglicht dem Verkäufer, eine höhere Rentenzahlung zu erwarten.

• Lebenserwartung des Empfängers: Die statistisch erwartete Lebensdauer des Verkäufers beeinflusst die Berechnung maßgeblich. Bei einer längeren prognostizierten Lebensdauer wird die Gesamtrate auf einen längeren Zeitraum verteilt, was zu niedrigeren monatlichen Zahlungen führt. Es wird auch berücksichtigt, dass der Käufer aufgrund des Wohnrechts die Immobilie nicht nutzen kann, solange der Verkäufer lebt.

• Abschläge: Oftmals wird damit geworben, dass der Verkäufer nach dem Verkauf keine Kosten mehr für Instandhaltung, Sanierung, Modernisierung oder öffentliche Abgaben tragen muss. Allerdings berücksichtigen die Käufer diese zukünftigen Ausgaben bei Vertragsabschluss und machen entsprechende Abschläge am Verkehrswert der Immobilie, einschließlich eines Risikozuschlags für unvorhergesehene Ereignisse. Letztendlich trägt der Verkäufer somit indirekt doch diese Kosten.

Berechnung der Leibrente: Ein Fallbeispiel

1. Berechnung des Wohnrechts:

• Mietwert: 850 Euro monatlich, 10.200 Euro jährlich
• Leibrentenfaktor: 12,25 (für einen 75-jährigen Mann basierend auf der statistischen Lebenserwartung)
• Formel: Wert des Wohnrechts = Jahresmiete x Leibrentenbarwertfaktor (Multiplikator)
• Wert des Wohnrechts: 10.200 x 12,25 = 125.250 Euro

2. Berechnung des zu verrentenden Betrags:

• Immobilienwert (Kaufpreis): 380.000 Euro
• Wert des Wohnrechts: 125.250 Euro
• Formel: zu verrentender Betrag = Kaufpreis Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts
• Zu verrentender Betrag: 380.000 – 125.250 Euro = 254.750 Euro

3. Berechnung der Leibrente für die Immobilie

• Formel: Monatliche Leibrente = zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenbarwertfaktor
• 254.750 Euro : 12 Monate : 12,25 = 1.685 Euro

In diesem Beispiel würde der 75-jährige Verkäufer eine monatliche Rente von etwa 1.685 Euro erhalten.

Wie behandelt man die Leibrente steuerlich?

Die steuerliche Behandlung von Leibrenten unterliegt den Vorschriften des § 22 EStG, der die Besteuerung sonstiger Einkünfte regelt. Wie bei anderen Renten auch wird der Ertragsanteil als steuerpflichtiger Teil der Leibrente betrachtet. Leibrentenempfänger müssen daher Einkommensteuer auf diesen Anteil entrichten. Der Ertragsanteil variiert je nach Alter des Leibrentenempfängers zum Zeitpunkt des Rentenbeginns. Generell nimmt der Prozentsatz mit zunehmendem Alter ab.

Quelle: Einkommensteuergesetz (EstG) §22

Vorteile der Leibrente

Die Leibrente bietet mehrere Vorteile für Immobilieneigentümer:

• Zusätzliches Einkommen: Durch die Leibrente erhalten Immobilieneigentümer zusätzliches Einkommen, das sie im Alter unterstützt und ihnen finanzielle Freiheit ermöglicht.

• Wohnrecht: Das Wohnrecht ermöglicht es den Verkäufern, in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben und die Immobilie weiterhin zu nutzen.

• Keine Verantwortung für Instandhaltung: Mit dem Verkauf der Immobilie gehen die Verantwortung für Instandhaltung und Reparaturen in der Regel auf den Käufer über. Der Verkäufer ist von diesen Kosten befreit.

• Keine Erbschaftssteuer: Da die Immobilie zu Lebzeiten verkauft wird, fällt keine Erbschaftssteuer an. Dies kann für die Erben von Vorteil sein.

Nachteile der Leibrente

Es gibt allerdings auch Nachteile, die Sie bei der Entscheidung für eine Leibrente berücksichtigen sollten:

• Verlust des Eigentums: Beim Abschluss einer Leibrente verzichtet der Verkäufer vollständig auf seine Eigentumsrechte. Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung gehen damit unwiderruflich verloren, ohne dass die Erben davon profitieren.

• Fehlende Wertsteigerungen: Weder der Verkäufer noch seine Erben profitieren von zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie, da sie bereits verkauft wurde.

• Mangelnde Flexibilität: Obwohl die Immobilienleibrente für ältere Menschen konzipiert ist, bietet sie in der Regel nur ein Wohnrecht und kein Nießbrauchrecht. Dies bedeutet, dass der Verkäufer die Immobilie zwar bewohnen, aber nicht vermieten darf. Insbesondere für ältere Menschen kann dies zu Problemen führen, wenn sie aus gesundheitlichen Gründen in eine Pflegeeinrichtung umziehen müssen. Mit einem Nießbrauchrecht könnten Mieteinnahmen erzielt werden, um die Pflegekosten zu decken.

• Risiko: Leibrenten tragen in der Regel das Risiko hauptsächlich auf Seiten des Verkäufers der Immobilie. Die Anbieter berücksichtigen ihre eigenen Risiken und ziehen mögliche Instandhaltungskosten und weitere Risikofaktoren vom Immobilienwert ab. Im Falle eines vorzeitigen Todes des Verkäufers erhält dieser nur einen Bruchteil des Immobilienwerts.

• Steuerliche Belastung: Ein Teil der Leibrente wird gemäß dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, wobei die Höhe vom Alter des Leibrentenempfängers abhängt. Nur wenn das Gesamteinkommen des Empfängers niedrig ist, ist eine steuerfreie Leibrente möglich.

• Ausfallrisiko bei Insolvenz: Bei Insolvenz des Käufers kann es zum Ausfall der vereinbarten Rentenzahlungen kommen.

Alternativen zur Leibrente

Die Leibrente stellt lediglich eine Möglichkeit der Immobilienverrentung dar. Es existieren weitere Modelle, die es ermöglichen, das Haus zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Zu diesen Alternativen gehören:

• Zeitrente
• Umkehrhypothek
• Teilverkauf

Die Zeitrente

Ähnlich wie bei der Leibrente gewährt die Zeitrente ein lebenslanges Wohnrecht. Der Unterschied liegt jedoch in der Dauer der Rentenzahlungen. Während bei der Leibrente lebenslange Rentenzahlungen erfolgen, werden bei der Zeitrente die Rentenzahlungen für einen vereinbarten Zeitraum geleistet.

Es gibt drei Varianten der Zeitrente:

• Aufgeschobene Zeitrente: Die Rentenzahlungen beginnen verzögert nach Vertragsabschluss. Dies ist eine geeignete Option für Personen, die noch erwerbstätig sind und zusätzliche Einnahmen im Ruhestand sicherstellen möchten.

• Verlängerte Leibrente (Mindestzeitrente): Der Käufer garantiert die Rentenzahlungen über einen festgelegten Zeitraum, auch über den Tod des Verkäufers hinaus. Sollte der Verkäufer vor Ablauf des Zahlungszeitraums sterben, erhalten die Erben die ausstehenden Zahlungen.

• Abgekürzte Leibrente (Höchstzeitrente): Der Käufer zahlt die Rente für einen bestimmten Zeitraum. Die Zahlungen enden jedoch, wenn der Begünstigte bei Ablauf der Rentengarantiezeit noch am Leben ist. Im Falle seines vorzeitigen Todes stellt der Käufer die Rentenzahlungen ein, ohne dass die Erben die ausstehende Restkaufsumme erhalten.

Die Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek wird die Immobilie nicht verkauft, sondern als Sicherheit für einen Kredit bei einer Bank verwendet. Das Geldinstitut zahlt den Gesamtbetrag der Hypothek in Form einer Rente an den Eigentümer aus, und am Ende geht das Eigentum an der Immobilie auf die Bank über. In der Regel wird auch hier ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart.

Der Teilverkauf

Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer nur einen Teil seiner Immobilie, normalerweise an einen gewerblichen Anbieter. Das Eigentum wird durch ein Nießbrauchrecht abgesichert, was es dem bisherigen Eigentümer ermöglicht, in der Immobilie zu wohnen oder daraus Einnahmen zu erzielen. Allerdings muss der bisherige Eigentümer weiterhin für Reparaturen und Instandhaltungen verantwortlich bleiben und an den Käufer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen, ähnlich einer Miete.

Anbieter von Leibrenten

Es gibt verschiedene Anbieter von Leibrenten, darunter private Personen, gewerbliche Unternehmen und Stiftungen. Jeder Anbieter hat seine eigenen Konditionen und Vertragsbedingungen. Es ist wichtig, verschiedene Angebote zu vergleichen und sich professionellen Rat einzuholen, um die bestmögliche Leibrentenvereinbarung zu treffen.

Steuern und Absicherung bei Leibrenten

Leibrenten können steuerpflichtig sein. Der steuerpflichtige Anteil der Rente wird als Ertragsanteil bezeichnet und unterliegt der Einkommensteuer. Wir empfehlen Ihnen, sich bezüglich der steuerlichen Auswirkungen einer Leibrente von einem Steuerberater beraten zu lassen.

Es ist auch wichtig, das Risiko einer Leibrente zu minimieren. Eine Möglichkeit, dies zu tun, ist die Absicherung der Leibrente durch eine entsprechende Versicherung. Dadurch werden finanzielle Risiken reduziert und der Verkäufer kann sicher sein, dass die Rentenzahlungen auch weiterhin geleistet werden.

Fazit: Lohnt sich eine Leibrente?

Die Leibrente kann eine attraktive Option sein, um im Alter finanziell abgesichert zu sein und gleichzeitig im eigenen Zuhause wohnen zu bleiben. Sie bietet zusätzliches Einkommen und das Wohnrecht ermöglicht es den Verkäufern, ihre gewohnte Umgebung nicht aufgeben zu müssen. Allerdings gibt es auch Nachteile zu beachten, wie die eingeschränkte finanzielle Flexibilität und die begrenzten Nutzungsmöglichkeiten. Es ist wichtig, alle Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen und sich professionellen Rat einzuholen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Wenn Sie mehr über die Leibrente erfahren möchten oder eine individuelle Beratung wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns noch heute und sichern Sie sich eine finanzielle Absicherung im Alter.